อีกไม่เกินสี่ปีประเทศไทยจะเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างสิ้นเชิงแล้ว แต่ด้วยการเตรียมตัวของคนอายุ 40 – 60 ในประเทศอาจจะยังไม่พร้อมมากนักทางกระทรวงการคลังจึงเห็นชอบให้มีแนวคิดเรื่องการใช้ Reverse Mortgageมาใช้ในการวางแผนเกษียณอายุ ถ้าจะอธิบายสั้นๆเพื่อให้เข้าใจง่ายสำหรับเครื่องมือตัวนี้คือ การที่เราสามารถนำเอาบ้านที่ปลอดจำนองของเรามาขอกู้เงินกับทางธนาคาร โดยมูลค่าสูงสุดคือมูลค่าของบ้าน
ปัจจุบัน Reverse Mortgage ยังอยู่ในขั้นตอนศึกษาและปรับแต่งเงื่อนไขให้เหมาะสมกับสังคมไทย โดยต้นแบบประเทศที่แพร่หลายเรื่องการทำ Reverse Mortgage คือเกาหลี สหรัฐอเมริกาและ ฮ่องกง
ทั้งนี้ทางผู้กู้ต้องมีการจ่ายดอกเบี้ยสำหรับยอดเงินกู้ เสมือนได้มีการกู้ใหม่ โดยข้อมูลสำคัญมีดังต่อไปนี้
- ดอกเบี้ยนโยบายที่กำหนดไว้คือ MRR -1% (เทียบเท่า 6%)
- ได้รับเงินกู้เป็นรายเดือนโดยดอกเบี้ยคิดตามจริงตามเดือนที่มีการกู้
- อายุสูงสุดที่ทำการขอกู้ได้คืออายุ 65 ปี
- วงเงินกู้จะได้สูงสุด 70% ของยอดมูลค่าบ้าน
- ถ้าใช้วงเงินกู้จนเต็มแล้วนั้นทางผู้กู้เท่ากับว่าธนาคารผู้ปล่อยกู้ได้กรรมสิทธิในความเป็นเจ้าของแต่ได้เปิดทางเลือกให้ลูกหลานสามารถนำยอดเงินมาเพื่อไถ่ทรัพย์นั้นกลับคืนได้
- เจ้าของเดิมสามารถอาศัยอยู่ในบ้านหลังเดิมได้ แม้ว่าไม่ได้มีการไถ่ทรัพย์นั้นคืน และธนาคารผู้ปล่อยกู้ได้กรรมสิทธิในบ้านหลังดังกล่าว
- ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยงข้องกับการครอบครองทรัพย์สินยังเป็นของผู้ขอกู้ เช่นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพราะกรรมสิทธ์ยังไม่ได้ถูกโอน
แต่การใช้ Reverse Mortgage เพื่อการวางแผนเกษียณอายุนั้นยังต้องคำนึงถึงสิ่งดังต่อไปนี้
- มูลค่าของทรัพย์สินอาจจะน้อยกว่าค่าใช้จ่ายที่ต้องการ อาจจะเป็นเพราะมูลค่าของทรัพย์สินที่ลดลงรวมถึงการประมาณการณ์เงินกู้ในแต่ละเดือนไม่ได้เผื่อกรณีค่าใช้จ่ายที่รวมเงินเฟ้อ (Inflation-adjusted)
- อัตราดอกเบี้ยในการกู้ เนื่องจาก Reverse Mortgage เป็นการกู้ประเภทหนึ่งดังนั้นปัจจัยพิจารณาที่ขาดไม่ได้เลยคืออัตราดอกเบี้ย ยิ่งถ้าดอกเบี้ยในการกู้แล้ว เงินต้นที่จะทำการกู้ได้นั้นก็จะน้อยลงตาม
- ค่าธรรมเนียมในการกู้ค่อนข้างสูงเนื่องจากถือว่าเป็นการกู้ใหม่
- ผู้สูงอายุคุ้นกับสถานที่เนื่องจากเป็นบ้านที่อยู่อาศัยมาแต่จะไม่มีคนคอยดูแลเหมือนสถานดูแลผู้สูงอายุ
ทั้งนี้ถ้าเราไม่ได้มีการวางแผนเรื่องการเกษียณอายุไว้เลยนั้นการใช้ Reverse Mortgage ก็ไม่ใช่เรื่องที่เลยร้ายมากนักเพียงแต่อยากให้ทุกคนวางแผนเกษียณอายุด้วยตนเองอย่างเต็มที่ก่อน ทั้งนี้คุณอาจจะพบทางเลือกมากมายที่น่าจะเหมาะสมกับคุณมากที่สุด อย่างให้อายุและความไม่พร้อมมาจำกัดทางเลือกการวางแผนของคุณ
